Рынок складской недвижимости в странах Центральной Азии, Закавказья и в Беларуси входит в фазу масштабной трансформации. На фоне активного развития международной логистики, электронной коммерции и переориентации грузовых потоков спрос на современные складские комплексы продолжает стремительно увеличиваться. По прогнозам аналитиков, уже в ближайшие полтора года совокупный объём ввода новых складских площадей в регионе может достичь около 3 миллионов квадратных метров.
Главным драйвером роста становится Казахстан, который фактически превращается в крупнейший логистический хаб региона. Одновременно растёт активность в Узбекистане и Беларуси, тогда как Кыргызстан и Таджикистан пока остаются в условиях ограниченного предложения и практически полного отсутствия свободных площадей.
Казахстан выходит в лидеры складского рынка региона
Наиболее масштабный прирост складских мощностей ожидается именно в Казахстане. До конца 2027 года здесь планируется ввести около 1,6 миллиона квадратных метров новых складских помещений. Для сравнения, на сегодняшний день общий объём качественных складов в стране составляет около 1,9 миллиона квадратных метров.
Фактически это означает, что рынок может увеличиться почти вдвое всего за несколько лет. Такой рост объясняется сразу несколькими факторами. Казахстан активно развивает транзитный потенциал между Китаем, странами Европы и государствами Центральной Азии. Дополнительный импульс рынку дали развитие маркетплейсов, рост контейнерных перевозок и перенос части логистических маршрутов после изменений международной торговли в последние годы.
Несмотря на активное строительство, дефицит современных объектов пока сохраняется. Уровень вакантности в Казахстане остаётся относительно низким — около 5,8%. Для логистического рынка это считается показателем высокой загрузки. Средняя ставка аренды складов класса А уже достигла примерно 122 долларов за квадратный метр в год.
Эксперты считают, что даже при рекордных объёмах ввода полностью закрыть потребности рынка в ближайшие годы не удастся. Особенно остро нехватка качественных складов ощущается в Алматы, Астане и приграничных логистических узлах.
Узбекистан показывает самый быстрый рост ставок аренды
Одним из наиболее динамичных рынков региона становится Узбекистан. Здесь до конца 2027 года планируется ввод более 460 тысяч квадратных метров новых складских площадей. При этом текущий объём рынка составляет всего около 556 тысяч квадратных метров.
Фактически страна находится на раннем этапе формирования современной складской инфраструктуры. Именно поэтому даже сравнительно небольшие объёмы нового строительства оказывают серьёзное влияние на рынок.
Интересно, что именно Узбекистан уже сейчас демонстрирует самые высокие арендные ставки среди стран Центральной Азии — около 130 долларов за квадратный метр в год. Это связано с крайне низким уровнем свободных помещений: вакантность составляет всего 1,7%.
Особенно активно развивается сегмент складов для электронной коммерции, распределительных центров и объектов рядом с международными транспортными коридорами. На фоне роста внутреннего потребления и увеличения импорта спрос на качественные логистические объекты продолжает опережать предложение.
Кыргызстан и Таджикистан остаются рынками с острым дефицитом складов
В Кыргызстане и Таджикистане ситуация остаётся принципиально иной. Массового строительства современных складских комплексов в 2026–2027 годах аналитики пока не ожидают.
Однако именно здесь рынок может измениться наиболее заметно даже при небольших инвестициях. Причина — крайне низкая база.
Сегодня общий объём качественных складских помещений в Кыргызстане составляет всего около 66 тысяч квадратных метров, а в Таджикистане — примерно 10 тысяч квадратных метров. При этом свободные площади фактически отсутствуют.
В Кыргызстане ставки аренды уже достигли около 127 долларов за квадратный метр в год, что сопоставимо с более развитыми рынками региона. Такая ситуация показывает серьёзный дефицит предложения.
Если в ближайшие годы в Бишкеке или крупных транспортных узлах появятся хотя бы несколько новых логистических комплексов, структура рынка может измениться очень быстро. Особенно с учётом роста интернет-торговли и увеличения товарооборота с Китаем.
Беларусь сохраняет стабильный рост складской инфраструктуры
Заметное развитие продолжается и в Беларуси, где ожидается ввод более 200 тысяч квадратных метров новых площадей. Страна продолжает играть важную роль в транзитной логистике между рынками СНГ и Европой.
Несмотря на геополитические сложности и изменения транспортных маршрутов, складской сектор Беларуси сохраняет инвестиционную активность, особенно в сегменте распределительных центров и объектов для внутренней логистики.
Почему рынок складской недвижимости продолжит расти
Эксперты считают, что рынок складской недвижимости Центральной Азии будет оставаться одним из самых быстрорастущих сегментов коммерческой недвижимости ещё как минимум несколько лет.
Главными драйверами роста остаются развитие электронной коммерции, увеличение объёмов международной торговли, расширение маркетплейсов и перестройка глобальных логистических цепочек.
Дополнительную роль играет изменение транспортных маршрутов между Китаем, Европой и странами СНГ. Всё больше компаний стремятся создавать региональные распределительные центры именно в странах Центральной Азии.
При этом текущий дефицит качественных складов остаётся настолько высоким, что даже рекордные темпы строительства пока не способны полностью сбалансировать рынок. Это означает, что арендные ставки в большинстве стран региона, вероятнее всего, останутся высокими и в 2026–2027 годах.
