Рынок складской недвижимости Кыргызстана стремительно приближается к точке масштабной трансформации. На фоне роста электронной коммерции, расширения торговых сетей, увеличения импорта и развития региональной логистики страна столкнулась с острым дефицитом современных складских помещений. Эта проблема стала одной из главных тем закрытого бизнес-завтрака IBC Global, который прошёл 21 мая в Бишкеке и собрал крупнейших участников логистического и девелоперского рынка республики.
Интерес к мероприятию оказался настолько высоким, что все места были заняты ещё до начала встречи. Главный вопрос обсуждения — почему спрос на качественные склады в Кыргызстане продолжает расти значительно быстрее, чем появляется новое предложение.
Почему рынок складской недвижимости Кыргызстана оказался в кризисе
Сегодня Кыргызстан считается одним из самых быстрорастущих рынков Центральной Азии. Рост населения, активизация внутренней торговли, увеличение объёмов импорта и развитие маркетплейсов создают постоянный спрос на современную логистическую инфраструктуру.
Однако складской рынок страны фактически не успевает адаптироваться к этим изменениям. По данным участников рынка, практически все качественные объекты классов А и B уже полностью заняты арендаторами, а уровень вакантности в сегменте класса А остаётся на нулевой отметке.
На данный момент общий объём современных складских площадей в Кыргызстане составляет около 110 тысяч квадратных метров. При этом примерно 90% всех объектов сосредоточено в Бишкеке. Полноценных складов класса А на рынке крайне мало — фактически речь идёт всего о нескольких объектах общей площадью около 36 тысяч квадратных метров, причём часть из них лишь условно соответствует международным стандартам.
Для сравнения, в Казахстане объём качественных складских площадей уже превышает 1,9 миллиона квадратных метров, а в Узбекистане приближается к 560 тысячам квадратных метров. На этом фоне кыргызский рынок остаётся одним из наименее обеспеченных современной логистической инфраструктурой во всём регионе.
Кыргызстан оказался лидером по стоимости аренды складов в Центральной Азии
Острый дефицит автоматически привёл к резкому росту стоимости аренды. Сегодня Кыргызстан демонстрирует самые высокие ставки аренды складов класса А в Центральной Азии.
Средняя стоимость аренды достигает около 14 долларов за квадратный метр в месяц без учёта НДС и эксплуатационных расходов. Для сравнения, в Алматы ставки находятся на уровне около 10,6 доллара, а в Ташкенте — примерно 12 долларов за квадратный метр.
Эксперты объясняют это практически полным отсутствием свободных площадей. Даже выход на рынок одного крупного арендатора способен полностью изменить баланс спроса и предложения.
Дополнительной проблемой остаётся крайне низкая обеспеченность населения складами. При населении около 7,4 миллиона человек на одного жителя Кыргызстана приходится лишь около 0,015 квадратного метра качественных складских площадей. Это один из самых низких показателей среди стран Центральной Азии.
Почему без складов Кыргызстан не сможет развивать e-commerce
Одним из главных драйверов спроса на склады становится электронная коммерция. Однако именно здесь инфраструктурные ограничения проявляются особенно остро.
По словам участников рынка, полноценной системы e-commerce в Кыргызстане фактически пока не существует. Основная проблема заключается не в доставке последней мили, а в отсутствии распределительных центров, фулфилмент-комплексов и современных логистических хабов.
Из-за нехватки складов интернет-магазины и маркетплейсы часто работают по примитивной модели хранения товара непосредственно у продавцов. Это приводит к увеличению сроков доставки и ограничивает развитие онлайн-торговли.
На практике покупатели нередко ждут товары по несколько дней или даже недель, поскольку рынок не располагает достаточной инфраструктурой для быстрой обработки заказов.
Эксперты отмечают, что без строительства современных распределительных центров Кыргызстан не сможет полноценно конкурировать с соседними рынками в сфере электронной коммерции.
Какие проекты должны изменить рынок складской недвижимости
Несмотря на дефицит, в ближайшие годы ситуация может начать постепенно меняться. До конца 2028 года в Кыргызстане планируется ввод около 174 тысяч квадратных метров новых складских площадей.
Крупнейшим проектом станет логистический комплекс Global Hub, который реализует девелоперская компания Alkanov Group рядом с Бишкеком.
Проект предусматривает строительство многофункционального таможенно-логистического центра класса А общей площадью около 137 тысяч квадратных метров. Комплекс разместится всего в трёх километрах от столицы.
Особенность проекта заключается в том, что он объединит сразу несколько форматов логистической инфраструктуры:
современные сухие склады;
light industrial-зоны;
мультитемпературные камеры с охлаждением до -24 градусов;
овощехранилища;
фармацевтический склад класса А с GDP-сертификацией;
бондовые склады;
таможенный терминал.
Первая очередь площадью около 57 тысяч квадратных метров должна быть введена в эксплуатацию уже в 2027 году, а завершение второй очереди ожидается в 2028 году.
Кроме того, в Аламудунском районе планируется строительство ещё одного масштабного проекта — торгово-логистического города «Манас».
Почему аграрный сектор Кыргызстана также зависит от складов
Проблема нехватки современной инфраструктуры затрагивает не только e-commerce и ритейл, но и сельское хозяйство.
Сегодня значительная часть агропромышленной продукции в Кыргызстане транспортируется практически без использования холодильных цепочек. Во многих случаях ягоды, овощи и фрукты перевозятся в обычных грузовиках без охлаждения, что приводит к серьёзным потерям качества продукции.
Представители отрасли признают, что между полем и конечным покупателем в стране практически отсутствует современная агрологистика.
На этом фоне развитие мультитемпературных складов и специализированных логистических центров становится критически важным для увеличения экспортного потенциала кыргызского сельского хозяйства.
Как может измениться рынок в ближайшие годы
Аналитики считают, что даже реализация всех заявленных проектов не сможет полностью устранить дефицит складов в Кыргызстане.
Рост e-commerce, расширение торговых сетей, развитие FMCG-сектора и увеличение международных логистических потоков продолжают формировать устойчивый спрос именно на современные объекты класса А.
При этом рынок всё ещё находится на ранней стадии развития. Если сравнивать Кыргызстан с Казахстаном или Узбекистаном, разрыв по объёмам качественной инфраструктуры остаётся огромным.
Эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы республика может стать одним из самых быстрорастущих логистических рынков Центральной Азии. Однако для этого стране потребуется не только строительство новых складов, но и комплексная модернизация транспортной, таможенной и агрологистической инфраструктуры.
